买房置产本来是一件大喜事，可王先生怎么也没想到，自己通过正规渠道合法购买的房屋，竟然被告知无权居住，甚至还惹来了官司！那么，这到底是怎么回事呢？

【案情回顾】

事情要追溯到2017年，王先生经人介绍，看上了厦门市湖里区的一套房产。原房东姓张，二人见面商谈几次后，于2017年10月11日签订了一份《房屋买卖合同》，约定张先生以960000元的价格将房屋出售给王先生，购房款由吴某代付。双方同意将房屋抵押给吴某并办理抵押登记。

合同签订后的三天内，吴某按照约定，向房东张先生支付了960000元。2017年12月13日，房屋所有权人变更为王先生。

然而正当王先生心满意足，准备搬进新屋时，他才发现了自己买的房子有“猫腻”。原来，在2017年11月14日，也就是王先生已经交付全款但还没有完成房屋所有权人变更这段时间空挡里，原房东张先生竟然私下与A公司签订了一份房屋租赁合同。该合同约定，租约期限为19年，租金为每月3497元。而且，老张还与A公司在厦门市不动产登记中心办理了备案登记。A公司支付了30万元租金，但并未到现场勘察房屋，签订合同后也没有实际使用该房屋。

但得知王先生要搬进新房时，A公司竟然将王先生告上法庭，请求法院判令王先生继续履行A公司与原房东张某签订的《房屋租赁合同》。

【法庭审判】

2018年11月，法院就A公司的诉讼作出判决，认定A公司没有按照约定支付履行支付全部租金的义务，也不愿意继续履行支付剩余租金的义务，其要求王先生继续履行合同没有事实和法律依据，遂判决驳回A公司的诉讼请求。

但本案的争议并未就此结束，近日王先生又将A公司告上法庭，请求法院判令确认A公司老张于2017年11月14日签订的《房屋租赁合同》无效，并判令A公司与张某立即撤销上述《房屋租赁合同》的租赁备案登记手续。

不久前，法院再次开庭审理，认为本案争议的焦点是，张某出售房屋后，又与他人签订长达19年的房屋租赁合同，这种操作是否合法？租赁合同是否应该撤销？

在庭审中，王先生和A公司展开激烈争辩。

王先生认为，A公司与张某签订的长期租赁合同，严重损害了自己的合法利益，而且涉嫌恶意串通，双方存在“恶意租赁”之嫌，因此该合同应当无效。

A公司则认为，王先生是通过担保的方式取得房屋登记，其并非讼争房屋的所有权人，无权提起本案诉讼。此外，A公司与张某签订的租赁合同合法有效，王先生主张无效没有法律证据。

那么，本案到底谁是谁非？

法院在审理后认为：

1.A公司签订租赁合同前，没有去查看过房屋，签订合同后，也没有使用过该房屋，这种行为有悖于正常的房屋租赁操作。

2.房屋租赁合同中，通常是约定按月支付房租，但张某与A公司签订的合同里，要求一次性支付19年的租金，这种约定也明显不符合商事交易要求。

3.A公司主张继续履约，却又不愿意把未支付的租金给王先生，这种自相矛盾的主张表明，A公司并没有真实租赁房屋的迫切需求。

4.A公司存在与多人签订房屋租赁合同的情景，其交易模式与其和张某签订的房屋租赁合同十分相似。

综上，法院最终认定，张某与A公司签订的《房屋租赁合同》，属于该二人以虚假的意思表示实施的民事法律行为，依法应当认定无效。

【律师分析】

虽然我们常说“买卖不破租”，但在本案中，王先生遇到的情况，明显属于“恶意租约”。

我国《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：

(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(3)以合法形式掩盖非法目的;

(4)损害社会公共利益;

(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

所以，一旦买房遇到“恶意租约”的情况，首先，新房主可以要求解除合同，并要求原房主承担损害赔偿责任；其次，假如原房主与承租人之间存在恶意欺诈，可以宣告该租赁合同无效。

此外，如何判断对方是否存在“恶意租约”呢？律师提醒，“恶意租约”通常存在以下明显特征：

（1）租赁期限较长，往往是十年以上；

（2）租金一次性支付；

（3）租金比市场价低很多。其中，有的租约有银行转账凭据，但是，多数情况下，都没有银行转账记录。

（4）房屋空置，承租人只签了合同，没有实际使用。

总之，近年来“恶意租约”的现象屡见不鲜，尤其一些法拍房、抵押房，这种形式已经成了债务人逃避债务的常见手段之一。所以，京声律所提醒大家，在购买房屋之前，一定要提前审核好房屋信息的真实性，看看房屋有没有被冻结或拍卖，以免遇到“恶意租约”，让自己的利益蒙受损失。

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